Lunes 27 de mayo de 2019 UF: 27.749,14

Actualidad

Volver Las Condes, La Reina, Macul y Ñuñoa: Las comunas más rentables para invertir en nuevos departamentos

Las Condes, La Reina, Macul y Ñuñoa: Las comunas más rentables para invertir en nuevos departamentos

Vitacura, Huechuraba, Peñalolén y La Florida, en cambio, habrían alcanzado el \\\"tope\\\" de sus valores en este tipo de propiedades, por lo que ya no serían atractivas para destinarlos a inversión en menos de un año

Las Condes, La Reina, Macul y Ñuñoa: Las comunas más rentables para invertir en nuevos departamentos

Vitacura, Huechuraba, Peñalolén y La Florida, en cambio, habrían alcanzado el "tope" de sus valores en este tipo de propiedades, por lo que ya no serían atractivas para destinarlos a inversión en menos de un año

El sector oriente de la capital está bajo la lupa de los analistas inmobiliarios por la sostenida alza de precios de los inmuebles en los últimos años, y en particular la compra de nuevas propiedades destinadas a inversión, una de las conductas que podría llevar a especular sobre una posible burbuja. Con el objetivo de analizar los retornos de este tipo de inversión, la consultora Arenas & Cayo revisó los valores de departamentos en su primera venta (nuevos) y departamentos con más de una transferencia (usados) en el eje Américo Vespucio, en las comunas del sector oriente. El gerente general de Arenas & Cayo, Teodosio Cayo, explicó que para determinar en qué comunas aún se obtienen utilidades por estos negocios su consultora analizó el diferencial que se producía entre comprar un departamento nuevo versus comprar un departamento usado. El resultado fue que, en virtud del aumento de precios de departamentos nuevos, en general se ha reducido el espacio de ganancia en una segunda transferencia. Pero no en todas las comunas la situación es similar. Al comparar las rentabilidades, el estudio concluyó que Las Condes, La Reina, Macul y Ñuñoa todavía presentan retornos positivos a la hora de comprar un departamento nuevo y destinarlo a inversión. "Estas comunas han mostrado en los últimos años una tendencia positiva que no muestra señales de declinar, por tanto es una opción atractiva para personas que quieran comprar bienes en estos mercados para rentabilizarlos en el largo plazo o como inversión segura comparativamente con la volatilidad de otros medios de inversión", dice. Además, destaca, aún tienen alta demanda para arriendo y venta. En Las Condes, por ejemplo, un departamento nuevo cuesta en promedio 6.250 UF mientras que uno usado alcanza 3.901 UF, según valores al 2011.Comparado con el período precrisis "subprime", una persona podía comprar un departamento en verde en el sector oriente de la capital de UF 4.000 y una vez terminado el proyecto "perfectamente lo podía vender en valores cercanos a las UF 5.000 (tasas en torno al 20%)", afirma Cayo. Hoy en día, esta misma situación "tendría un valor inicial de departamento vendido en "blanco" en UF 5.000 y su reventa podría estar cercana a las UF 5.300, es decir las tasas de retorno por sobre la inversión inicial serían cercanas al 5%", sin considerar el costo de financiamiento de la operación

Vitacura... para arriendos

En Vitacura, Huechuraba, Peñalolén y La Florida la situación sería distinta a la hora de pensar un departamento para revender.

Si una persona está pensando en comprar algo nuevo para venderlo en un plazo menor a un año, "es altamente probable, bajo el actual escenario de valores, que no logre venderlo a un valor por sobre lo que pago en la compra inicial. Desde esa perspectiva, efectivamente se podría estar hablando que no sería lo más rentable", agrega.Sin embargo, Cayo aclara que para arriendos siguen siendo atractivas. "Así, no se puede decir que no son rentables, puesto que los bienes adquiridos presentan rentabilidades razonables en arriendo y en el largo plazo", afirma.Cayo toma como ejemplo Vitacura, donde "una propiedad nueva está tan cara que no conviene comprar para revender; ahí sería más conveniente comprar un departamento usado e invertir en arreglarlo". En esta comuna un departamento nuevo en comparación a uno usado sólo tenían una diferencia de -7%: 5.086 UF el nuevo y 4.707 UF uno usado en 2010. A esto se debe agregar el ingreso durante 2013 de nueva oferta que muestra altos valores de entrada.

En Peñalolén y La Florida, mejor usado En el caso de Peñalolén y La Florida los márgenes entre nuevo y usado "muestran valores negativos, es decir, no es rentable comprar una propiedad con expectativas de reventa en el corto plazo. En ambas comunas se ve un ralentizamiento en el valor de las propiedades debido a la gran oferta existente, lo que se vislumbra que continuará en los próximos años", agrega Cayo.En La Florida, al año 2012, un departamento nuevo llegaba a 1.848 UF y uno usado a 1.547 UF, es decir sólo un 16% menos. "Entre más se aplanen los valores nuevos contra los usados, menos rentable sería comprar un bien nuevo vs. la refacción de uno usado para la venta, que tenga similares características, lo que explica el constante aumento del valor de departamentos usados en el último tiempo", afirma el gerente general de la consultora.

Otros